根據香港按證保險公司數據，2025年6月接獲62宗安老按揭申請，按月減少17.3%；2025年上半年累計申請數為487宗，比去年同期下跌7.4%。雖然數字回落，但計劃推出至今累計申請已達8,482宗，反映不少長者仍積極考慮透過物業換取穩定退休收入。
在申請人類型方面，以單人申請最為普遍，佔總申請宗數的65.6%；雙人及三人申請則分別佔34.3%及0.1%。年金計劃選項方面，選擇終身領取年金的申請者佔53.4%，此選項可確保申請人在生期間穩定收取每月金額，無需擔心還款問題，深受偏好穩定收入的長者歡迎。其次為選擇10年固定年期的申請者，佔比21%，主要因為此選項可獲得相對較高的月金。
安老按揭計劃不設收入審查、毋須月供，年金金額更隨年期及物業估值而異，對不少持有自住物業、但退休後現金流緊張的長者而言，是一項具彈性的財務選擇。不過，計劃也涉及物業日後轉讓與遺產安排的考量，因此建議有意申請者應先諮詢專業意見，衡量自身及家庭需要，再作出合適選擇。
安老按揭不似一般按揭，並非個個業主可以申請，借款人必須符合以下條件：
適用於私樓及已補地價的資助房屋，未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。
可以是永久居民或非永久居民，不用住滿 7 年，只要有身份證便可。
住宅物業需要借款人以個人名義持有。如果聯名物業，最多可與另外 2 人共同持有，而 3 位業主都要成為共同借款人。
樓齡超過 50 年亦可以申請，但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。
（如物業樓齡超過 50 年，銀行會要求業主提交驗樓報告，業主須就此支付驗樓費。同樣地，驗樓費可以計埋入貸款額）。
如持有物業未達 1 年，物業只可以自住或供親友居住，不接受出租；但如果持有達 1 年或以上的私樓，而所有借款人已退休，或需接受醫療護理服務而遷出物業，可申請將物業出租。
有轉售限制的村屋不得申請，但如果是未補地價資助房屋，即使有轉售限制，照可申請。
查詢及諮詢：可向參與銀行或HKMC諮詢，了解計劃詳情。
免費財務需要分析：銀行會安排個人化預測，估算可每月領取金額。
遞交申請：提交申請表、身分證明、物業證明、住址證明等文件。
物業估價及核批：銀行會安排專業估價，並進行審批。
法律手續：簽署相關法律文件，包括逆按揭貸款協議。
撥款安排：選定後每月領取金額，銀行開始發放款項。
申請安老按揭會衍生 3 種費用，分別為：1. 按揭保費；2. 輔導費；3. 法律費用。
安老按揭保費分 2 部分，金額會累積落貸款額：
基 本 按 揭 保 費
基本按揭保費＝可按物業價值的 1.96%，由第 4 年至第 10 年分 7 期支付。
每期費用＝可按物業價值嘅 （1.96% / 7）＝0.28%
每 月 按 揭 保 費
根據安老按揭貸款的總結欠，以年利率 1.25% 計算，按月支付。
申請安老按揭前，業主必須預約同合資格輔導顧問會面，由輔導顧問詳細講解產品特點，完成後會向業主發放輔導證書。因此，業主要支付輔導費，並可選擇將費用計埋入貸款額。
業主要為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。同樣地，業主可選擇將費用計埋入貸款額。
安老按揭生效起，每次成功申請以下手續，須支付 $1,000 手續費：
同樣地，手續費可以計埋入貸款額。
終身收款：可選擇終身年金，每月收款直到百年歸老，毋須還款。
無需供款：無須償還本金及利息，直至借款人過身或終止計劃。
業可繼續居住：申請人可繼續居住於自住物業，保障居住穩定。
每月固定金額（最長20年或終身）
一筆過貸款（如有需要）
「不負資產」保障：若物業最終變現金額不足以償還貸款，本人及繼承人毋須補貼差額。
政府支持：由HKMC提供保證，制度完善，信譽良好。
與社福兼容：繼續有機會領取長者生活津貼（視乎審批），減少憂慮。
安老按揭計劃讓申請人可按自己需要與期望，選擇收取年金的方式：
可選年期：
🔹10年
🔹15年
🔹20年
🔹終身年金（直至借款人離世）
🔹每月金額於所選年金期內固定不變。
🔹但若中途提取一筆過貸款，該月後的年金金額會因應提款額度而減少。
🔹借款人在貸款後，可隨時向銀行申請更改年金年期。
🔹新的月領金額將根據當時物業估值、剩餘金額及年齡等因素重新釐定。
此安排能因應長者不同時期的財政需要作出調整，具有高度靈活性。
在收取月金的同時，借款人可於以下兩種情況申請一筆過貸款：
🔹在申請安老按揭時一併提出
🔹於年金年期內的任何時間申請
🔹清還現有物業按揭或安老按揭再融資
🔹清償其他個人貸款、信用卡或循環貸款
🔹支付資助房屋補地價
🔹資助家居維修與改善工程
🔹醫療開支（包括海外治療）
這筆資金不設用法限制，只要銀行接受即可。特別適合剛退休或面對突發開支的長者。
安老按揭計劃不單止提供每月穩定收入，更提供：
🔹可改年期、配合不同人生階段需要；
🔹可隨時提取一筆過貸款，靈活應付突發開支；
🔹保留居住權 + 子女毋須承擔風險。
如你正為退休生活或家庭長者財政規劃，這個政府支持的方案可以是穩健選擇。
1.如果長者申請安老按揭後會唔會失去「綜緩」或者「長者生活律貼」資格？
長者生活津貼受助人申請安老按揭計劃
長者生活津貼受助人的申請了物業安老按揭計劃（即「逆按揭」）下所得每月定額收入款項可獲豁免計算為入息。但如長者選擇一筆過領取逆按揭款而且將這筆款項存入銀行的話，就被視作銀行存款需計入資產。
（一筆過領取大額年金，只要資產總值不超出長者生活津貼下，所規定資產上限，長者仍可繼續領取長者生活津貼，不受影響。）
綜援受助人申請安老按揭計劃
綜援人士若申請安老按揭其收取的年金卻被視為收入，款項將會計入入息中，並因此可能影響長者領取綜援的權利。須在綜援金中扣除綜援人士應在申請安老按揭前對此作仔細考慮。
2. 申請人可否選擇的一筆過領取大額年金後，可再選擇每月領取年金嗎？
可以，如果借款人提取的一筆過貸款金額越高，其後的每月年金則會相應地越少；如果所提取的一筆過貸款已達金額上限，長者將不會再有任何每月年金。
備註：每次轉換領取年金方式，銀行都會向申請人收取手續費。
3. ✅ 安老按揭適合哪些人？
這項計劃特別針對有物業但缺乏現金流的退休人士，讓他們可以在毋須賣樓、毋須供款的情況下，穩定獲得生活費用。以下是幾類最適合申請人士：
1️⃣ 已退休、收入有限，但擁有自住物業
如已無穩定工作收入，但擁有私樓、資助房屋等物業，且不想賣樓搬家，安老按揭可讓物業變現，產生穩定現金流。
2️⃣ 子女經濟獨立，不依賴遺產
若子女已有自身生活基礎，對物業傳承並無強烈需求，長者可安心動用物業換取年金，用於提升生活質素。
3️⃣ 希望提升退休生活質素
例如希望享受更好的膳食、娛樂、旅遊、或改善家居設備，卻苦無資金，安老按揭可補足退休理財的缺口。
4️⃣ 重視居住穩定，不願離開熟悉社區
對許多長者而言，搬家是情感與心理上的壓力。安老按揭毋須搬離原居所，保障「住到百年歸老」的居住權利。
5️⃣ 長期醫療／護理支出壓力大
若面對長期藥物、看護或照護服務開支，按月領取年金可大大減輕財務負擔，亦可申請一筆過貸款應付突發醫療費用。
⚠️ 不適合申請安老按揭的情況
以下情況的長者應三思或考慮其他財務安排：
❌ 有穩定收入或可觀儲蓄
若本身已具備足夠現金流，則毋須抵押物業獲得年金，可保留資產完整性。
❌ 強烈希望將物業完整傳承給下一代
安老按揭將來可能需要出售物業清還貸款，若家庭價值觀重視「留樓比仔女」，或子女有居住需求，應慎重考慮。
❌ 對物業升值有高度預期
若物業具發展潛力或位處熱點地段，長遠出售或出租回報可能高於安老按揭提供的年金回報。
❌ 具備投資能力、可獲更高回報
對於理財知識豐富、有能力管理基金、債券或股票等資產的退休人士，安老按揭未必是最具回報的選項。
4. 如業主不償還安老按揭年金，有何後果？
如業主選擇不還款，後人亦毋須代為還款，但不可以繼承物業，由銀行收回再賣出去。
5. 如提前清還，是否須要罰息？
業主可以隨時提早清還安老按揭，不存在按揭罰息期，不過業主只可以提前償還整筆按揭，並不可以提前償還部分貸款。
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安老按揭對於沒有現金但有物業的退休人士來說，是一個改善生活的選擇，但千萬不能掉以輕心。提早規劃、清楚風險、與家人溝通，才能真正安心養老。
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Source:
新聞：2025年上半年安老按揭190宗登記 按年同期減少1成半
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